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Inclua todos os custos extras na análise do empréstimo

Inclua todos os custos extras na análise do empréstimo

29/06/2025 - 06:20
Bruno Anderson
Inclua todos os custos extras na análise do empréstimo

Analisar um financiamento imobiliário vai muito além de comparar taxas de juros. Para tomar uma decisão responsável, é preciso mapear todos os encargos e tributos envolvidos. Sem essa visão completa, o comprador corre o risco de comprometer seu orçamento e enfrentar imprevistos ao longo do contrato.

Principais Custos Extras ao Contratar um Empréstimo Imobiliário

O primeiro passo é compreender as despesas que incidem diretamente sobre o valor financiado. Entre elas, destacam-se juros, correção monetária e seguros obrigatórios, que podem elevar consideravelmente o custo total do crédito.

Os juros variam conforme o perfil do cliente, a instituição financeira e o prazo. Embora seja o componente mais conhecido, esses encargos podem representar a maior parte do desembolso ao longo de 20 ou 30 anos de financiamento.

Além disso, a correção monetária atualiza o saldo devedor para preservar o poder de compra do montante emprestado. Na maioria dos contratos habitacionais, o índice utilizado é a TR (Taxa Referencial), mas podem existir outras referências, como o IPCA.

Por fim, os seguros obrigatórios compõem o CET (Custo Efetivo Total). São dois principais:

  • Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP)
  • Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)

Esses seguros, com custo entre 2,5% e 5% do valor financiado, estão incluídos nas parcelas e garantem quitação em caso de sinistro ou invalidez do mutuário.

Custos Cartorários e Tributários

Para formalizar a transferência da propriedade, o comprador deve arcar com tributos municipais e despesas cartorárias. Essas taxas podem variar de acordo com cada localidade, mas costumam representar uma porcentagem significativa do valor do imóvel.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura. Em grandes centros como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, a alíquota fica em torno de 3% do preço declarado. Em outras cidades, a taxa pode oscilar entre 2% e 3%.

Além do ITBI, é preciso considerar:

  • Registro em cartório: varia conforme o estado; para um imóvel de R$ 500.000, o custo pode ficar entre R$ 1.858 e R$ 2.700.
  • Escritura pública: valor tabelado por estado, geralmente proporcional ao valor do imóvel.
  • Laudêmio: aplicável a imóveis em terrenos de marinha, cobrado pela União na transferência.

Custos na Compra de Imóvel na Planta

Quando o imóvel é adquirido ainda na planta, surgem encargos específicos durante o período de construção. A entrada, por exemplo, costuma ser parcelada e corrigida pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Durante a edificação, o mutuário paga juros de obra sobre o saldo devedor. Esses encargos podem chegar a 80% do valor da parcela do financiamento e tendem a aumentar quanto mais próximo da data de entrega do imóvel.

  • Parcelas de entrada: corrigidas pelo INCC, pagas diretamente à construtora.
  • Juros de obra: proporcionais ao estágio da construção, somados ao valor das futuras parcelas.

Taxas Adicionais Relacionadas ao Empréstimo

Além dos encargos principais, bancos e intermediários podem cobrar tarifas de administração e corretagem. Embora a corretagem geralmente seja paga pelo vendedor, ela pode influenciar o preço final negociado entre as partes.

A taxa de administração impacta o custo mensal, enquanto a corretagem, em média, representa 6% do valor do imóvel. É fundamental verificar com o banco e o corretor quais valores estão inclusos no contrato.

Estimativa Consolidada dos Custos Adicionais

Ao somar todos os encargos — taxas, tributos, seguros e correções — chega-se a uma estimativa mais realista do compromisso financeiro. Para um imóvel de R$ 500.000, esses custos extras podem variar entre R$ 20.000 e R$ 50.000, o equivalente a 4% a 10% do valor do bem.

Importância de Incluir Todos os Custos na Análise

Um planejamento financeiro robusto evita surpresas desagradáveis ao longo do contrato. Considerar cada despesa pontual reforça a segurança do comprador e garante tranquilidade durante todo o período de amortização.

Antes de assinar, solicite ao banco o detalhamento completo do CET e verifique prazos de cobrança para cada taxa. Assim, você terá uma visão clara dos desembolsos mensais e eventuais despesas concentradas em etapas específicas.

Dicas e Observações Finais

Para garantir uma análise completa, siga algumas recomendações práticas:

  • Consulte regras do município sobre ITBI e possíveis isenções.
  • Peça ao banco todas as tarifas detalhadas em contrato.
  • Verifique a correção pelo INCC em financiamentos de imóveis na planta.
  • Analise o CET antes de assinar para evitar custos ocultos.

Ao incluir todos os custos extras na sua análise, você fortalece seu poder de negociação e assegura que terá recursos suficientes para arcar com cada etapa do financiamento sem comprometer seu equilíbrio financeiro.

Bruno Anderson

Sobre o Autor: Bruno Anderson

Bruno Anderson, 30 anos, é redator no noticabos.org, especializado em finanças pessoais e crédito.